Процедура покупки недвижимости в Болгарии, в общем и целом, стандартна для всех граждан – как для болгар, так и для иностранцев. Но, в зависимости от того, ГДЕ находится недвижимость (в больших городах, курортных районах или в деревне) и КТО ее продает (частный владелец готовое жилье или компания застройщик на этапе строительства), процесс поиска и приобретения в собственность может несколько разниться в каждом конкретном случае.
В этой статье я хочу дать несколько рекомендаций покупателям вторичной недвижимости на курортах Болгарии. Почему именно „вторичка“? Потому что, уже более 12 лет я специализируюсь именно на продаже апартаментов и домов от индивидуальных владельцев. А почему „на курортах“? Потому что, в Софии, Варне, Бургасе и других крупных городах, рынок недвижимости не такой, как на курортах, а значит и подходы в поиске жилья могут быть разными.
Надеюсь, что эти простые советы будут полезными для многих из вас и помогут избежать „подводных камней“ в процессе выбора и оформления в собственность болгарского жилья.
Осмотр недвижимости на Солнечном берегу
СОВЕТ №1
Не заключайте эксклюзивных договоров
Не ограничивайте себя. Позвольте себе увидеть все, что предлагается на рынке.
Когда ищете жилье в курортных районах Болгарии, работайте с разными агентствами. Не связывайте себя узами „эксклюзивного договора на подбор недвижимости“ только с одной компанией. Какой бы крупной и известной она ни была.
Хорошо изучите рынок. Рассмотрите в интернете как можно больше вариантов. Сравните цены.
Свяжитесь с каждым из агентств, пообщайтесь, задайте уточняющие вопросы. Если не планируете покупать недвижимость дистанционно (по картинкам и описанию в интернете), то составьте план осмотров объектов с несколькими агентствами. Таким образом вы сможете увидеть больше объектов, принять взвешенное решение и купить самое подходящее жилье по самой выгодной цене.
СОВЕТ №2
Рассчитывайте на свой бюджет. Торгуйтесь, но не просите лишнего
Выбирая недвижимость, не засматривайтесь на объекты, цены которых намного превышают ваш бюджет. Будьте готовы заплатить указанную в рекламном объявлении стоимость. Но все же, рынок есть рынок. Поторговаться в разумных пределах можно и даже нужно.
Когда вы остановитесь на одном-двух или максимум трех объектах, сделайте свои предложения по ценам. Просите скидку, но не перегибайте палку. Если вы слишком занизите цену, то рискуете упустить понравившийся вам объект. Даже если продавец сразу и согласится с вашей ценой, нельзя исключать вероятность того, что завтра другой покупатель предложит ему больше. Аванс в этом случае вам конечно вернут, но жилье придется искать другое.
СОВЕТ №3
Выбирайте объекты, введенные в эксплуатацию Актом 16
Покупая недвижимость на вторичном рынке, убедитесь, что здание, в котором находится „ваше“ жилье, введено в эксплуатацию и имеет Акт 16. К сожалению, в курортных районах встречаются комплексы, которые давно построены, населены и работают 5-10 и более лет, но по каким-то причинам все еще не имеют Акта о вводе в эксплуатацию (болг. „Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж“).
По закону, в Болгарии, недвижимость можно оформлять в собственность нотариальным актом (как отдельное жилье) сразу после Акта 14 (т.е. на этапе завершения грубой конструкции здания). Но отсутствие Акта 16 имеет свои минусы при дальнейшем использовании помещения. Например: счетчики на воду и электричество до получения Акта 16 оформлены на имя юридического лица (компании застройщика). Их нельзя разделить между владельцами и получить отдельные абонементные номера. Даже если счетчики в апартаментах будут установлены и с них можно снимать показания расхода воды и электричества, оплата все равно происходит через управляющую компанию. Здесь не исключены какие-то недоразумения по суммам. Кроме того, тарифы на строительные объекты выше, чем на жилые помещения, введенные в эксплуатацию. А это может привести к высоким счетам за коммунальные услуги.
Другой момент касается получения визы (на основании акта о собственности) или статуса ВНЖ/ПМЖ. При подаче документов на визу, владелец недвижимости должен показать, что ему есть, где жить и жилье введено в эксплуатацию.
СОВЕТ №4
Требуйте удостоверение об отсутствии обременений
Закон не запрещает владельцам продавать недвижимость со вписанной ипотекой. Но, если ипотека имеется, то важно, чтобы покупатель об этом знал. Наличие или отсутствие ипотеки и других обременений можно проверить on-line на сайте имущественного реестра Болгарии (болг. Имотен регистър – ИКАР). Эта информация является публичной и каждый зарегистрированный на сайте потребитель может получить электронную справку по тому или иному объекту.
Обычно, сами агентства проверяют юридическую чистоту недвижимости еще до размещения рекламы на своем сайте. Также, по просьбе покупателя, нотариус может получить актуальную справку в момент оформления сделки. Но не все нотариусы требуют удостоверение о наличии/отсутствии обременений (болг. „Удостоверение за тежести“), поскольку этот документ не входит в перечень обязательных документов при сделках с недвижимостью. Соответственно, нотариус не обязан делать такую проверку.
Мой совет покупателям – просите вашего агента заказать официальное удостоверение (с подписью и печатью службы регистраций). Этот документ можно приложить по сделке в комплект с остальными обязательными документами. Лучше перестраховаться, чем в последствии обнаружить неприятный сюрприз в виде ипотеки или каких-то других обременений.
СОВЕТ № 5
Не экономьте на адвокате
Как правило, агентства недвижимости сотрудничают с юристами и адвокатами. Они проверяют юридическую чистоту объектов, составляют и собирают необходимые для нотариального переоформления права собственности документы. Вряд ли кто-то из них станет рисковать своей репутацией, участвуя в мошеннических схемах, чтобы вас обмануть. Но если вы в чем-то сомневаетесь или не уверены в компетенции риелторов, наймите себе независимого адвоката. Ваш адвокат проконсультирует вас по всем юридическим вопросам, дополнительно проверит документы на недвижимость и поможет избежать ошибок при заключении сделки. Ведь согласитесь, что не совсем логично, тратить десятки тысяч евро на покупку недвижимости, бояться, переживать, что что-то пойдет не так, и при этом экономить 100-200-300 евро на адвокате.
И в заключение СОВЕТ – бонус
Оплачивайте недвижимость только через банк!
В Болгарии, по закону, взаиморассчеты при любых сделках стоимостью свыше 5000 Евро должны осуществляться через банк. Никаких „наличкой под расписку“ быть не может. Если вы покупаете недвижимость по цене дороже 5000 Евро и не оплачиваете сумму через банк, то такая сделка считается недействительной.
Желаю вам удачных, комфортных и выгодных сделкок 🙂
Я всегда на связи и рада помочь и советом и делом!
