Чёрные лебеди на рынке недвижимости Болгарии. Как менялись цены и что на них влияло. Экскурс в историю и прогноз на будущее

В этом моём блоге о недвижимости и жизни в Болгарии есть много полезной информации о том, как купить, продать или переоформить болгарское жильё. Судя по отзывам, которые вы присылаете мне из разных уголков мира, вижу, что почти все читатели находят здесь ответы на волнующие вопросы о той или иной процедуре с недвижимостью. Конечно, меня это радует! Чем больше я получаю от вас, читателей, обратной связи, тем больше мне хочется продолжать делиться с вами знаниями и опытом, приобретённым за 15 лет работы в сфере болгарской недвижимости, а именно — в компании New Estate Bulgaria.

Примечание:

Я присоединилась к команде «New Estate Bulgaria» осенью 2008 года, а впервые приехала в Болгарию весной 1990 года, то есть 33 года тому назад! Подробнее с моей личной историей можно познакомиться в разделе блога „о себе“.

Экскурс в историю рынка

В сегодняшней публикации предлагаю вернуться в начало нулевых годов 21 века и вспомнить, какие „Чёрные лебеди“ оказывали воздействие на болгарский рынок недвижимости, какими „волнами“ накрывало рынок в курортных районах… Кто покупал, а кто продавал? Что происходило с ценами раньше, а какие цены на курортную недвижимость в Болгарии сейчас? Также, поделюсь своими предположениями о том, каким будет рынок в ближайшем будущем…

«Чёрный лебедь» — согласно теории известного трейдера Нассима Николаса Талеба, описанной им в книге «Чёрный лебедь. Под знаком непредсказуемости» (2007 г.) – редкое, необычное и труднопрогнозируемое событие, которое имеет значительные последствия, а после его наступления – имеет рациональное объяснение, как если бы оно (событие) было ожидаемым.

Чёрные лебеди на рынке недвижимости Болгарии

Тенденции и тренды

Рынок недвижимости в Болгарии, подобно рынкам недвижимости в других европейских странах, давно открыт как для местных, так и для зарубежных инвесторов, и вполне надёжен с точки зрения защиты права собственности законом. С начала 2000х годов болгарский рынок постоянно менялся. Изменялись тенденции и тренды, например:

• раньше болгары почти не интересовались недвижимостью на родных курортах, а сейчас они являются основными покупателями;
• в период активной застройки побережья (2005-2008) люди брезгливо относились к вторичке и предпочитали приобретать новые апартаменты от застройщика, а теперь – покупка вторичной недвижимости на морских и горнолыжных курортах стало чем-то совсем обыденным и нормальным;
• раньше люди с недоверием относились к дистанционным (удалённым) сделкам и хотели лично присутствовать у нотариуса при подписании нотариального акта купли-продажи. А с начала пандемии коронавируса COVID 19, удалённые сделки стали довольно распространенным делом и теперь никого не шокируют, и даже не удивляют. Около 80% иностранных владельцев продают свою болгарскую недвижимость полностью дистанционно (не приезжая в Болгарию). Что касается покупателей, то и среди них есть такие смельчаки (15-20%), которые выбирают, бронируют и покупают апартаменты „вслепую“, и др. …

Чёрные лебеди — события, больше всего повлиявшие на болгарский рынок недвижимости

• мировой финансовый кризис 2008-2009;
• конфликт России с Украиной в 2014 году и аннексия Россией Крыма;
• нефтяной кризис 2014;
• европейский миграционный кризис 2015;
• выход Великобритании из Европейского союза (брексит) в 2019;
• пандемия коронавируса COVID-19 и ограничение свободного передвижения граждан с начала 2020 года;
• полномасштабный военный конфликт России с Украиной с 24 февраля 2022 года, продолжающийся и сегодня…

Все эти и другие события оказывали и продолжают оказывать воздействие на разные сферы экономики, в том числе и на рынок недвижимости в Болгарии. Постоянно меняется спрос, меняются (то резко падают, то повышаются) цены и т.д. …

Волны на рынке курортной недвижимости в Болгарии

На фоне вышеперечисленных событий, рынок накрывало различными волнами, среди которых можно выделить несколько наиболее ярких таковых:

• 2006-2008г  – англичане и ирландцы активно покупают недвижимость на курортах Болгарии от застройщиков (в основном, на этапе строительства и даже на котловане);
• 2009-2014г и до 2015г – россияне активно покупают курортную недвижимость, как от застройщиков, так и вторичное жильё от англичан/ирландцев, которые, в свою очередь, активно продают;
• с 2015-2016г – россияне начинают продавать свои апартаменты и виллы на болгарских курортах, а поляки, румыны и немцы начинают покупать недвижимость, в основном, от российских владельцев-продавцов;
• с 2020г – в период пандемии коронавируса COVID-19, болгары открывают для себя родные курорты и начинают активно покупать вторичную недвижимость от россиян, англичан и ирландцев;

Примечание:

Из-за пандемии коронавируса, болгарам, которые обычно ездили отдыхать за рубеж – в Грецию, Италию, Испанию и др., летом 2020 пришлось отправиться в отпуск на родное побережье. Многие из них были приятно удивлены уровнем развития курортов, приятным соотношением „цена-качество“ и стали всерёз задумываться о покупке собственного жилья у моря. Помимо желания, к тому времени, у болгар появилась и финансовая возможность для покупки приморских апартаментов. Рост болгарской экономики, увеличение уровня доходов граждан, выдача болгарскими банками выгодных (под 2,5-3,5%) ипотечных кредитов на покупку курортной недвижимости – всё это послужило хорошим стимулом для болгарских покупателей и они стали проявлять заметную активность на рынке.

• После 24 февраля 2022 года – с начала полномасштабного военного конфликта России с Украиной, россияне всё больше продают свою недвижимость в Болгарии, а покупают – граждане разных стран Евросоюза, Украины и Израиля. Но лидируют среди покупателей, по-прежнему, болгары.
• Осенью 2022 года, застройщики опять стали строить новые жилые здания и апартаментные комплексы на побережье.

Как менялись цены на недвижимость в Болгарии

В период активной застройки болгарских курортов (2007-2009), первые инвесторы из Великобритании и Ирландии покупали недвижимость на этапе строительства и платили от 1000 до 1500-1800 евро/1м2. После наступления финансового кризиса, они стали уходить с рынка, продавая свои апартаменты по ценам (в Евро) почти вдвое ниже, чем платили при покупке. На то были свои причины и финансовый смысл – британский фунт из-за кризиса упал в цене, поэтому, продавая по цене в Евро на 30-40% дешевле, в фунтах англичане почти не теряли. К тому же, в своей стране у них появились привлекательные возможности для инвестиций…

Когда россияне пришли на рынок (2009-2010), многие из них покупали недвижимость от застройщиков, на этапе строительства, по тем же ценам, что и англичане двумя годами ранее. Но были и такие российские покупатели, которые выбирали не новое, а вторичное жильё — от англичан. Им недвижимость обходилась дешевле, чем новострой. Для сравнения: если у застройщиков тогда студии стоили 30000-35000 евро, такие же студии на вторичном рынке предлагались по 18000-22000 евро, соответственно, новые апартаменты с 1 спальней стоили 40000-45000 евро, такие же вторичные можно было купить по цене 27000-35000 евро, а апартаменты с 2 спальнями – у застройщиков стоили 55000-70000 евро, а индивидуальные владельцы подобные апартаменты продавали за 37000-45000 евро.

Примечание:

Одновременно с покупателями из России, на болгарский рынок недвижимости пришли (хотя и в гораздо меньшей степени) украинцы, белорусы и граждане стран Балтии и Казахстана. Несколько лет подряд они тоже были активными игроками на рынке.

Спустя несколько лет (после 2015г), российские владельцы нового жилья, которые, по разным причинам, стали продавать свои апартаменты, были вынуждены реализовывать сделки уже на общих основаниях, конкурируя с другими предложениями на вторичном рынке. В то время как новое строительство на курортах совсем приостановилось (застройщикам было нерентабельно строить, так как цены на курортное жильё упали до уровня себестоимости строительства, а то и ниже). Тогда практически вся недвижимость на побережье и в горах стала вторичной.

Во время нефтяного кризиса (2014), российский рубль упал в цене и ситуация повторилась, подобно той, с англичанами. Те россияне, которые ранее покупали по высоким ценам недвижимость от застройщиков (при стоимости 1 евро 38-42 руб.), а спустя пару лет решили продавать свои апартаменты – были вынуждены снижать цену до уровня вторичного рынка, чтобы сделать своё предложение конкурентноспособным и привлекательным для покупателей. При этом, получая цену в Евро, они почти не теряли в Рублях и возвращали вложенную при покупке рублёвую сумму. Зато у тех граждан РФ, которые ранее покупали вторичное жильё от англичан, впоследствии, при продаже, получилось вернуть потраченную сумму в Евро, а в Рублях они даже выиграли (к тому времени стоимость 1 евро достигла 60-70 руб.).

После 2016-2017г. цены, по сравнению с бумом в начале 10х годов, приостановились на довольно низком уровне. Новые объекты в курортных районах так и не строились, а сделки осуществлялись только со вторичной недвижимостью. Средняя цена 1м2 среднего класса жилья упала до уровня 350-500 евро. Настало благоприятное время покупать! Предложение тогда существенно превышало спрос, или:

• студии продавались по ценам 12000-18000 евро,
• апартаменты с 1 спальней (двухкомнатные) можно было купить по цене от 19000-20000 евро до 25000-27000 евро,
• апартаменты с 2 спальнями (трёхкомнатные) стоили от 28000-30000 евро до 38000-45000 евро.

Начиная с 2016-2017г., российских покупателей сменили покупатели из Польши, Румынии, Германии и других европейских стран, а также – из Израиля. А с начала пандемии, как упоминалось выше, сами болгары стали основными покупателями недвижимости на родных курортах. Интерес и повышенный спрос со стороны местных жителей вызвал новый бум на рынке и послужил стимулом для компаний-застройщиков возобновить строительство на побережье.

По сравнению с летним сезоном 2021, в 2022 году спрос значительно превышал предложение, что привело к резкому (на 20-25%) росту цен на курортную недвижимость.

В первые месяцы 2023 года, рост цен несколько замедлился, и даже, можно сказать, прекратился.

Если говорить обобщённо, то, в настоящий момент, средняя стоимость одного квадратного метра типового жилья на болгарском побережье достигает 600-700 евро.

• Студию сегодня можно купить по цене от 22000-23000 евро и выше;
• Апартамент с одной спальней (двухкомнатный) по цене от 37000-40000 евро и выше;
• А на покупку апартамента с 2 спальнями (трёхкомнатного) необходим бюджет от 50000-55000 евро и выше.

Что с ценами будет дальше?

Прогнозировать, что будет с ценами и рынком дальше, в нынешних обстоятельствах, конечно, сложно. Но можно точно сказать, что как и прежде на цены будут влиять два основных фактора:

1. Количество поступающих на рынок предложений;
2. Поведение банков.

В случае продолжающегося дефицита предложений, и, если болгарские банки продолжат выдавать своим гражданам выгодные ипотечные кредиты (как это было в последние годы), возможно, к лету цены ещё немного подрастут.

Если же, продавцы станут более активными и количество предложений на рынке увеличится, а банки повысят процентную ставку по ипотеке (ходят такие слухи), что сделает условия для покупателей менее привлекательными, то и цены на недвижимость в Болгарии могут опять пойти на понижение.

В заключение…

Хочу поблагодарить вас за вопросы, которые вы задаёте мне в комментариях под статьями (я стараюсь всем отвечать!). Если в статьях блога вы не нашли нужной вам информации или у вас сложилась особая, нестандартная ситуация – не стесняйтесь, смело обращайтесь ко мне ! Я всегда на связи и готова проконсультировать вас совершенно бесплатно по любым вопросам, связанным с процедурой подготовки документов, осуществления сделки купли-продажи или переоформления недвижимости в Болгариии. Пишите, звоните… и вместе найдём подходящее ВАМ решение! 🙂

С уважением, Людмила Шабанина