В ежедневном общении с клиентами я вижу, что вокруг рынка курортной недвижимости в Болгарии бытует множество разных мифов. В этой статье выделю и прокомментирую 5 наиболее популярных из них.
1. РЫНОК МЁРТВЫЙ, НИЧЕГО НЕ ПРОДАЁТСЯ
Это, пожалуй, один из самых распространённых мифов.
В действительности, рынок «мёртв» только для тех владельцев-продавцов, которые выставляют на продажу свою недвижимость по завышенной цене. Неконкурентоспособные предложения и правда «висят» на сайтах мёртвым грузом годами. Из-за этого и создаётся впечатление, что никто ничего не покупает.
Чтобы убедиться в обратном, достаточно заглянуть в любую нотариальную контору. Например, в Несебре или на Солнечном берегу. Когда я, в силу своей деятельности, посещаю нотариусов, то даже невооруженным глазом вижу, насколько жизнь (в плане сделок) бьёт ключом. Каждый из трёх нотариусов в заливе Солнечного берега проводит, как минимум, по 5-6, а иногда и больше, сделок в день.
Для тех продавцов, которые указывают правильные, рыночные цены на свои квартиры/дома – рынок не мёртвый, а вполне живой и динамичный. По соответствующим рынку ценам объекты продаются за 1-3 месяца.
2. ЛЕТОМ – СЕЗОН ПРОДАЖ У МОРЯ, А ЗИМОЙ – В ГОРАХ
Сезонность – это еще одно всеобщее заблуждение среди наших клиентов. Люди думают, что летом – больше покупателей у моря, а зимой – в горах (Банско). Но на практике мы видим, что всё ровным счётом наоборот.
Людей в сезон у моря или в горах – больше, чем в несезон, это верно. Но далеко не все приезжают с целью покупки. Многие – туристы, отдыхающие. И во время отдыха некоторые из них превращаются в потенциальных покупателей – знакомятся со страной, присматриваются к предложениям по недвижимости и ценам, заказывают осмотры объектов… Ну а решение о покупке принимают уже потом, в межсезонье.
Сделки с морскими апартаментами люди совершают или осенью (после того, как летом всё посмотрели и поняли, какую именно недвижимость хотят купить и какой бюджет готовы на это потратить) или весной (чтобы летом жить уже в своих собственных апартаментах).
То же самое происходит и с недвижимостью в Банско. Зимой люди приезжают кататься на лыжах, изучают рынок воочию, а приобретают собственное жильё в несезон. Любопытный факт, что летом мы в New Estate продаём в Банско вдвое больше, чем зимой.
Сделки осуществляются круглый год и вовсе не „сезонность“, а правильная рыночная цена – залог реальной и быстрой продажи.
3. В ГОРЯЧИЙ СЕЗОН ЦЕНЫ РАСТУТ, А В НЕСЕЗОН – ПАДАЮТ
Этот миф – продолжение предыдущего. Мой (более чем 10-летний) опыт работы со вторичной недвижимостью в курортных районах, показывает, что цены меняются в зависимости от различных экономических, политических, геополитических и других обстоятельств, но никак не привязаны к смене времён года.
На курортах Болгарии владеют недвижимостью в основном иностранцы – британцы, россияне, украинцы и др. И в последние 10 лет изменение цен на жильё происходило скорее из-за ситуаций в родных странах самих владельцев.
Когда пришёл мировой финансовый кризис, в 2009-2010 – англичане стали активно продавать свою болгарскую недвижимость. Из-за снижения курса Британской лиры по отношению к Евро, продавцы из Великобритании были склонны снижать и цены на свои объекты с целью быстрой продажи. Россияне в те годы чувствовали себя финансово стабильно (и Евро стоил 38-42 Руб.) и активно покупали недвижимость в Болгарии. Теперь, когда Евро стоит 70+ Рублей, многим россиянам стало финансово невыгодно содержать недвижимость в Болгарии и они вынуждены продавать своё курортное жильё. Их желание – хотя бы вернуть вложенную когда-то сумму в Рублях. Поэтому теперь они снижают цены и наполняют рынок выгодными предложениями.
А покупают сейчас болгары, поляки, немцы, израильтяне и др. И, возвращаясь к мифу № 2, покупают они постоянно, вне зависимости от сезона.
4. ДОРОГАЯ ОБСТАНОВКА И ПРЕДМЕТЫ БЫТОВОЙ ТЕХНИКИ ПОВЫШАЮТ ЦЕНУ НЕДВИЖИМОСТИ. ЧЕМ ДОРОЖЕ ИНТЕРЬЕР, ТЕМ ДОРОЖЕ КВАРТИРА
Мой опыт показывает, что „дизайнерские“ решения скорее отталкивают, чем привлекают покупателей. Даже самая фешенебельная обстановка, увы, не оказывает существенного влияния при формировании цен на курортное жильё. Покупая себе „дачу“, люди не хотят тратить лишние деньги. А „стильный“ интерьер зачастую приходится им не по вкусу. Согласитесь, одни любят стиль „Луи ХIV“, а другим нравится „IKEA“. Поэтому многие предпочитают после покупки сделать ремонт „под себя“ и заменить имеющуюся в квартире обстановку на новую.
Покупателей привлекает не дорогая обстановка, а:
- выгодная цена недвижимости
- удобная планировка
- качество строительства
- адекватная стоимость „таксы поддержки“ комплекса
- близость пляжа/подъемника/, магазинов и пр.
- возможность использования жилья круглогодично
5. ВТОРИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДОРОЖЕ НОВОЙ, ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
В этот миф верят многие владельцы – продавцы курортной недвижимости.
Aргумент – „я купил голые стены ещё на этапе строительства за столько-то тысяч Евро, а теперь, готовое жильё с мебелью, хочу продать дороже“ – мне приходится слышать почти каждый день. Я хорошо понимаю мотивацию продавцов „вернуть вложенное“. Но цены, как известно, формирует рынок – спрос и предложение. И реальность такова, что сейчас среди индивидуальных продавцов курортной недвижимости огромная конкуренция. Когда вторичный рынок изобилует дешёвыми предложениями, вряд ли вам удастся продать апартамент по цене дороже, чем у застройщика. К тому же, застройщикам продажа совершенно не к спеху. Они могут сколько угодно ждать „своего покупателя“, а могут предложить рассрочку на 3-5 лет, что на вторичном рынке не практикуется.
Здесь важно уточнить, что в Софии и других крупных городах Болгарии – Варне, Бургасе, Пловдиве – совсем противоположная ситуация. На этапе строительства цены дешевле, а завершённое, готовое жильё стоит дороже. В городах спрос на недвижимость больше, предложений меньше, а отсюда и разница в ценообразовании по сравнению с недвижимостью на курортах.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Это только 5 мифов, которые бытуют среди продавцов и покупателей курортной недвижимости в Болгарии. На самом деле, мифов гораздо больше (цены скоро начнут расти, падать, взлетят, обрушатся… и т.д, и т.п.). И каждый верит тому, чему желает верить.
В любом случае, если вы сейчас надумали продать/купить апартамент/дом на морских или горнолыжных курортах Болгарии, то, возможно, знание о существовании подобных мифов поможет вам тщательно разобраться в ситуации, принять верное решение и совершить продажу/покупку максимально выгодно как по деньгам, так и по времени.