Можно ли НЕ подписывать документы на продажу недвижимости в Болгарии супругу, который НЕ фигурирует в нотариальном акте о собственности?

Тему для написания этой статьи мне подсказали клиенты, которые как раз сейчас продают с нами апартамент в Банско и документы для сделки в процессе подготовки. Кроме того, они решили не приезжать в Болгарию на сделку лично, а осуществить продажу полностью дистанционно.

* Примечание: в последние два года, с начала пандемии коронавируса COVID-19, 80% иностранных граждан, владельцев недвижимости в Болгарии, желающих продать своё болгарское жильё, предпочитают дистанционную продажу, не приезжая на сделку лично.

В случае с вышеупомянутыми клиентами в документе о собственности – Нотариальном акте купли-продажи недвижимого имущества – фигурирует только супруг. В связи с этим, его супруга мне пишет:

„У меня вопрос: а зачем мне фигурировать в сделке? Можно ли как-то без меня? При покупке квартиры я тоже нигде не фигурировала, у мужа в загран паспорте тоже нет сведений о браке, он один собственник апартамента в Болгарии.“

– Увы, нет, без вас никак нельзя! – написала я ей в ответ. – Ваш супруг один фигурирует в нотариальном акте, но собственниками являетесь вы оба. Купить квартиру без вас ваш супруг мог, поскольку на покупку недвижимости согласие супруги не требуется. Но продать без вас он не может. Вам необходимо будет подписать тот же комплект документов, что и вашему супругу. Даже если в нотариальном акте вписан только ваш супруг, но на момент покупки недвижимости вы состояли в законном браке, то ваша квартира в Банско — это общее супружеское имущество и вы такой же его владелец, как и ваш супруг. Поэтому, для продажи апартамента, вам обоим необходимо подписать соответствующие документы.

Теперь я раскрою эту тему чуть шире, так как это далеко не единственные наши клиенты, которые задают подобные вопросы при продаже недвижимости в Болгарии.

НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, НА ИМЯ КОГО ИЗ СУПРУГОВ ОФОРМЛЕН НОТАРИАЛЬНЫЙ АКТ, ОНИ ОБА ДОЛЖНЫ ПОДПИСЫВАТЬ ДОКУМЕНТЫ НА ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ, КУПЛЕННОЙ В ПЕРИОД ИХ ЗАКОННОГО БРАКА

Как при покупке, так и при продаже недвижимости, один из списка документов, который подписывают абсолютно все участники сделки — декларация о гражданстве и семейном положении. Приобретая недвижимость, покупатель заполняет такую декларацию и указывает в ней, состоит ли он в данный момент в браке или нет. Если в браке он состоит, то в декларации указывает ФИО супруга/супруги и дату заключения брака. То есть, оформляя недвижимость только на своё имя, один супруг становится собственником по нотариальному акту, а второй (не фигурирующий в нотариальном акте) автоматически, по закону, тоже становится равноправным владельцем этой недвижимости. А сама недвижимость становится общей неделимой супружеской собственностью. Второй супруг, может быть и не вписан в самом нотариальном акте, но, будучи законным супругом, он всё равно фигурирует в сделке (его ФИО указываются в декларации о семейном положении) и становится собственником, хочет он того или нет (если, конечно, брачным контрактом не предусмотрено другое).

Поэтому, при продаже недвижимости купленной в браке, и муж, и жена должны подписывать одинаковые документы, а именно:

  • доверенность на имя своего представителя в Болгарии, если сделка проходит дистанционно (без личного присутствия владельцев-продавцов), и
  • по три декларации (заявления) по установленной в Болгарии форме (одна из которых — о гражданстве и семейном положении).

ЕСЛИ ОДИН ИЗ СУПРУГОВ УМЕР, А ВТОРОЙ ОТКАЗАЛСЯ ОТ НАСЛЕДСТВА В ПОЛЬЗУ ДЕТЕЙ

Рассмотрим ещё одну ситуацию, которая в моей практике, к сожалению, тоже имеет место быть:

Апартамент куплен в браке и оформлен на имя только одного из супругов (второй НЕ фигурирует в нотариальном акте). Супруг, на чьё имя куплена недвижимость, к сожалению, скончался. Второй супруг, который не указан в документе о собственности, отказывается от своей доли наследства в пользу детей. Дети получают свидетельство о праве на наследство по закону на имущество, находящееся за рубежом, в котором фигурируют только они — наследники своего покойного родителя. Данное свидетельство позволяет им (наследникам) распоряжаться унаследованной болгарской недвижимостью — переоформлять право собственности на своё имя, продавать и т.д.

Переоформить на своё имя унаследованную долю недвижимости наследники в данной ситуации могут констативным нотариальным актом. Второму (живому) родителю, отказавшемуся от наследства в пользу детей, НЕ необходимо для этого подписывать какие-либо документы, констативный нотариальный акт и пр. Констативный нотариальный акт подписывается у болгарского нотариуса по месту нахождения объекта недвижимости и регистрируется (вписывается) в имущественном реестре. Нотариус, на базе предоставленных наследниками документов, подтверждающих их право на наследство, констатирует в нотариальном акте, что доля покойного родителя (наследодателя) переходит в собственность детям (наследникам).

Но как быть в случае продажи такой недвижимости? При продаже ситуация обстоит следующим образом: вдовец (вдова), отказавшись после смерти супруги (супруга) от наследства в пользу детей, продолжает быть владельцем 1/2 доли объекта недвижимости, купленного при жизни супруги (супруга) во время законного с ней (с ним) брака. Ведь, как упоминалось выше, недвижимость купленная в браке, является общей совместной супружеской собственностью, независимо от того, фигурирует ли супруг в нотариальном акте или нет. После смерти супруга недвижимость перестаёт быть неделимой, а становится уже делимой. У живого супруга остаётся в собственности 1/2 доля супружеского имущества (от своей наследственной доли он отказался в пользу детей). А значит, для продажи такой недвижимости вдовец (вдова) должен подписать документы на продажу своей 1/2 доли, а дети (наследники) подписывают документы на продажу своей унаследованной 1/2 доли апартамента. То есть, утверждение наследников, что «мы единственные собственники данной квартиры, поскольку отец (мать) не фигурирует в нотариальном акте, а от наследства он (она) отказался в нашу пользу» — является совершенно неверным. Если отец (мать) до этого не вышел из собственности и не переоформил на детей свою 1/2 долю, например, дарением, то он (она) по прежнему является собственником 1/2 доли и, соответственно, должен подписать комплект документов на продажу.

О том, как оформить дарение недвижимости в Болгарии дистанционно, можно прочитать здесь.

В ЗАКЛЮЧЕНИЕ …

В этой статье мы рассмотрели только две конкретные ситуации, связанные с оформлением документов на продажу апартаментов в Болгарии, купленных во время законного брака. На практике, мне ежедневно приходится сталкиваться с множеством совершенно разнообразных и нередко сложных казусов, которые мы с моими коллегами в New Estate Bulgaria ни много ни мало — 15 лет помогаем успешно решать нашим иностранным клиентам.

Если у вас возникают какие-либо вопросы или есть необходимость продать, купить, переоформить недвижимость в Болгарии — обращайтесь, пишите, звоните! Я всегда на связи и буду рада ответить, проконсультировать и помочь каждому, кто в этом нуждается!

Спасибо, что читаете мой блог! 🙂

4 комментария

  1. Здравствуйте.
    Можно ли получить у Вас бланк/»рыбу» доверенности на продажу недвижимости в Болгарии? Если да, то сколько это будет стоить?
    Доверенность полная, на гражданина Болгарии. Заверять будем в консульстве.

    1. Здравствуйте, Ирина

      Увы, у нас нет такой услуги как «предоставление бланка/рыбы доверенности на продажу недвижимости в Болгарии». В каждом отдельном случае составляется отдельная доверенность — в зависимости специфики и условий сделки, параметров объекта недвижимости и пр. Услуги, которые мы предлагаем — это полное сопровождение сделки, а именно: подготовка всех необходимых документов для заверения у нотариуса (или в консульстве), сбор документов на территории Болгарии и сопровождение сделки до полного её завершения «под ключ».

      Если вам понадобятся услуги по переоформлению права собственности, обращайтесь — всё сделаем! Контактную информацию вы найдёте в разделе «Контакты».

      С уважением, Людмила Шабанина

  2. А если у супругов составлен договор о разделе имущества. Работает ли этот момент в Болгарии. В России я с женой по этому договору оформляли несколько сделок и договор везде принимался и согласие второй половины не требовалось.

    1. Здравствуйте, Игорь

      В принципе, такие договоры принимаются в Болгарии. Но всё же лучше спрашивать у конкретного нотариуса в конкретном муниципалитете. Надо показать нотариусу условия договора и нотариус скажет — можно ли по нему оформить сделку.

      С уважением, Людмила Шабанина

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *