Как разделить недвижимость в Болгарии через суд? – с таким вопросом к нам в New Estate Bulgaria часто обращаются клиенты
Бывает, что между совладельцами недвижимости возникает конфликт и разногласия становятся настолько непреодолимыми, что без вмешательства судебных властей никак не получается уладить имущественные вопросы.
Для начала приведу в пример несколько ситуаций из моей практики:
* Один из четырёх собственников апартамента на Солнечном берегу отказывается подписывать документы на продажу, при этом сам в Болгарию не ездит, о жилье не заботится, таксу поддержки не платит и пр. А остальные трое — хотят продать общую недвижимость и разделить деньги.
* После развода супруги продолжают владеть в равных долях апартаментом в Банско. Жена хочет продать свою долю мужу или весь апартамент целиком третьему лицу и разделить деньги. И таким образом прекратить совместное владение апартаментом. Но её бывший муж отказывается содействовать и вообще не выходит с ней на связь.
* Наследники нескольких апартаментов в Болгарии между собой не общаются или спорят и не могут решить, как им разобраться с унаследованным недвижимым имуществом… и т.д.
В любом из вышеописанных случаев без суда не обойтись.
Я обратилась за консультацией к адвокату Софийской адвокатской коллегии – Лилии Ивановой и попросила её рассказать o самой процедуре раздела недвижимости через суд и о стоимости расходов.
Делюсь информацией с вами и надеюсь, что она вам никогда не пригодится! 🙂
Сразу отмечу, что эта процедура непростая, стоит недёшево и может затянуться на годы.
В общих чертах процедура раздела недвижимости через суд выглядит так: один из совладельцев подает иск в суд. После постановления суда, судебный исполнитель выносит недвижимость на публичные торги, а после продажи каждый собственник получает причитающиеся ему деньги.
Конечно, совладельцы могут заключить внесудебное соглашение и разделить добровольно общую недвижимость. Договор добровольного раздела имущества заключается в письменной форме, подписывается всеми участниками перед нотариусом и нотариус заверяет подписи.
Но когда договориться не получается, любой из совладельцев может начать процедуру раздела через суд.
Раздел недвижимости в Болгарии через суд
Дело возбуждается в региональном суде, по месту нахождения недвижимости или по адресу последнего места проживания наследодателя (в случаях раздела наследства).
* Пример:
Если недвижимость находится в Банско, то иск подаётся в районный суд города Разлог.
А если недвижимость расположена в с.Равда, к.к. Солнечный берег или в г.Святой Влас, то иск подаётся в районный суд города Несебра.
Суд рассматривает исковое заявление и сопутствующие документы, которые служат письменными доказательствами по делу. Свидетельские показания тоже могут участвовать в процессе.
Судебный раздел недвижимого имущества делится на два этапа
На первом этапе суд определяет:
- Имущественную массу (какая именно недвижимость подлежит разделу);
- кто участвует в разделе (лица всех соделителей)
- долевые части/квоты/ каждого соделителя.
Суд проверяет служебно и устанавливает личности всех участников судебного производства. Участие в процессе абсолютно всех совладельцев (соделителей) – обязательно.
Если адрес проживания кого-то из соделителей неизвестен и с ним невозможно установить контакт, то суд назначает служебно адвоката, который будет защищать интересы и процессуальные права этого соделителя.
На втором этапе происходит окончательный раздел недвижимости, включенной в имущественную массу или присвоение права собственности одному из соделителей и компенсация деньгами долей других участников.
Чтобы установить, является ли недвижимое имущество делимым (т.е, возможно ли каждому из участников выделить отдельный объект недвижимости или часть, соответствующую его доле), суд назначает судебную техническую экспертизу. Общее имущество разбивается на единицы/доли/ и каждый совладелец наделяется определённой долей.
Для того, чтобы определить, делимо ли недвижимое имущество или нет, необходимо знать его статус (дом, квартира, земля и пр.) и площадь.
Если недвижимое имущество делимо, суд составляет протокол раздела на основании заключения эксперта. Суд зачитывает протоколы участникам и выслушивает возражения по ним. После чего суд составляет окончательный протокол раздела и объявляет его соделителям.
Если же недвижимое имущество неделимо, то оно выносится на публичную продажу, после чего каждый соделитель получает денежную сумму за свою долю.
Совладельцы сами могут участвовать в торгах и выкупать недвижимость (или доли). Выплата денежных сумм одним/и/ из совладельцев – другому/им/ согласно решения суда, должна быть произведена в 6 месячный срок с момента вступления в силу решения о присуждении компенсаций. Если выплата не произведена в указанный срок, то решение отменяется по закону и недвижимое имущество выставляется на открытый аукцион.
Судебное мировое соглашение
Судебное мировое соглашение – это договор, согласно которому соделители путём взаимных уступок распределяют между собой общее недвижимое имущество и таким образом прекращают существующее совместное владение.
Мировое соглашение может быть заключено на любом этапе рассмотрения дела, но только до того, как имущество будет распределено судом между участниками процесса.
Таксы и расходы при судебном разделе недвижимости в Болгарии
Суд взимает таксу по Тарифу государственный судебных сборов в размере 4% от стоимости недвижимого имущества (долей). Стоимость недвижимости определяется экспертом оценщиком и как правило соответствует средней рыночной цене объекта/ов/.
По окончании судебного раздела, стороны оплачивают таксы в соответствии со стоимостью полученных долей. Также не исключено, что суд потребует заплатить минимальный взнос (50 лв) ещё в начале процесса, а остаток – дополнительно в конце присуждается каждому соделителю на базе стоимости полученной доли.
Гонорар эксперта-оценщика также определяется судом и оплачивается соделителями.
В случае раздела недвижимости путём судебного мирового соглашения (до составления протокола раздела), государственная пошлина ниже и составляет 2% от стоимости полученной недвижимости (долей).
При отклонении судом иска и по завершении процесса раздела, если не было постигнуто мировое соглашение, взимается такса в размере до 100 лв (но не менее 25 лв).
Важно!
После завершения процесса раздела и вступления в силу решения суда, каждый участник должен вписать решение в соответствующем району имущественном реестре. Такса за запись в „агентстве по вписываниям“ взимается по Тарифу государственных пошлин и составляет 0,1% от стоимости недвижимости (доли), но не менее 10 лв.
В заключение скажу, что цель данного материала – предоставить обобщённую информацию о процедуре раздела недвижимости в Болгарии через суд. Конечно же, каждый случай имеет свои нюансы, которые требуют более детального рассмотрения. Если у вас возникают вопросы или вам понадобится консультация адвоката – свяжитесь пожалуйста со мной и я обязательно окажу вам нужное содействие!
