Как продать недвижимость в Болгарии, купленную в браке. Особенности при покупке и продаже.

Пришло время коснуться темы супружеской недвижимой собственности и рассказать об особенностях при её продаже. 

Иногда в моей практике приходится слышать такой вопрос: «могу ли я продать квартиру, купленную в браке, без согласия жены (мужа), если нотариальный акт оформлен только на моё имя?»  Отвечая коротко, скажу — НЕТ, не можете. А теперь давайте поговорим об этом подробнее…

Но сначала о покупке! Ведь чтобы что-то продать, сначала это «что-то» нужно купить 🙂

Покупка недвижимости в Болгарии в период законного брака

В Болгарии для покупки недвижимости согласие супруга/и не требуется. Но оформляя жильё в собственность, кроме нотариального акта, каждый покупатель заполняет и подписывает перед нотариусом декларацию, в которой указывает своё семейное положение.

Т.е, если на момент покупки вы состоите в законном браке, то в декларации так и пишете: „женат/замужем“. Также указываете дату заключения брака и ФИО супруги/супруга и пр. Эта декларация сохраняется в нотариальном деле вместе с другими документами по сделке.

Здесь важно отметить, что свидетельство о браке предъявлять не нужно, но за декларацию неверных данных заявитель несёт уголовную ответственность.

!!! Такая же декларация заполняется и при продаже недвижимости.

 

*В переводе с болгарского языка, название документа звучит так:

Декларация (заявление) о гражданстве и семейном положении по Ст.25, п.8 Закона о нотариусах и нотариальной деятельности (ЗННД)

* На болгарском языке стандартная декларация выглядит так:

Важная особенность при покупке

По болгарскому закону, независимо от того, на кого из супругов оформляется недвижимость, второй супруг всё равно становится совладельцем с равными правами. А купленная в браке недвижимость является общей неделимой супружеской собственностью. Делимой она становится только после развода.

!!! В случаях, когда между супругами заключен брачный договор, собственность распределяется в соответствии с его условиями.

Необходимые документы и особенности при продаже недвижимости, купленной в браке

Если купить недвижимость можно и без согласия супруга, то на продажу необходимо согласие мужа/жены, выраженное в документальной форме.

Какие документы нужны от обоих супругов на сделке

Когда оба супруга желают продать свою болгарскую недвижимость — процедура стандартна и довольно проста, а перечень документов выглядит так:

1. Действующий загранпаспорт
2. Личное присутствие или доверенность на имя уполномоченного представителя
3. Декларации (заявления) о гражданстве и семейном положении
4. Декларации (заявления) об отсутствии задолженностей перед болгарским государством, подлежащих принудительному погашению (см. образец ниже!)
5. Удостоверение об оценочной стоимости продаваемого объекта (болг. „данъчна оценка“)
6. Кадастровая схема объекта (болг. „скица»)
7. Нотариальный акт, подтверждающий право собственности

!!! Все документы по пунктам 1,2 и 3 должны быть надлежно заверены (у нотариуса или в консульской службе Болгарии) и сопровождаться легализированным переводом на болгарский язык. Документы, заверенные в странах, с которыми у Болгарии нет соглашения о правовой взаимопомощи, заверяются «Апостилем».

*Название декларации (заявления) об отсутствии задолженностей перед Болгарским государством (см. выше в п.4!), на русском языке звучит так:

ДЕКЛАРАЦИЯ (ЗАЯВЛЕНИЕ)

(при переоформлении или учреждении вещных прав на недвижимое имущество или наследственных прав, включающих недвижимое имущество,  включении недвижимого имущества или вещных прав на недвижимое имущество как неденежных вкладов в капитал компаний, вписывании ипотеки или особого залога)

ПО СТ. 264, П. 1 НАЛОГОВО-СТРАХОВОЧНОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РЕСПУБЛИКИ БОЛГАРИИ

*На болгарском языке стандартная декларация выглядит так:

Хорошо, когда продажа происходит по обоюдному согласию супругов. Но, к сожалению, в жизни не всегда все так гладко. Приведу лишь несколько примеров из личного опыта:

1) супруги официально состоят в законном браке, но не живут вместе уже почти 20 лет.

Документально развод не оформлен. Муж несколько лет назад купил недвижиость в Болгарии на своё имя и за свои деньги, а теперь хочет её продать. Соответственно ему необходимо согласие его официальной жены. Пришлось с ней связаться и объяснить ситуацию.

Предположим, что она бы не дала согласие на продажу. Тогда пришлось бы задействовать судебную процедуру, а до решения суда недвижимость была бы непродаваемой.

В нашем случае все закончилось хорошо, поскольку жена не имела никаких претензий и выдала мужу все необходимые документы. Он смог продать недвижимость и закрыть вопрос.

2) Супруги оформили развод, но ещё не разделили имущество.

Раздел нажитого в браке имущества в процессе. Супруги находятся в состоянии конфликта и общаются только через своих адвокатов. Но обоим срочно нужны деньги и возникает острая необходимость «избавиться» от болгарской недвижимости. Со мной связалась жена и изложила суть вопроса. Я ей объяснила, что необходимо для продажи. Поскольку они не общались, жена попросила меня связаться с ее бывшим мужем и разложить ему «все по полочкам». Что я и сделала. Признаюсь честно, было непросто убедить его, что по взаимному согласию можно все осуществить быстрее, проще и дешевле. Поразмыслив, он все-таки решил не артачиться.

В процессе поиска покупателей и до завершения сделки, супруги между собой не общались. При этом чётко выполняли инструкции мои и моих коллег. После продажи каждый получил свои деньги, а их покупатель стал счастливым владельцем апартамента в Болгарии.

3) Супруги оформили развод и раздел имущества.

В решении суда подробно описано, что кому причитается. Болгарская квартира, купленная в период брака, перешла в собственность жены. При продаже квартиры жена предоставила решение суда, надлежно заверенное и переведенное на болгарский язык. Болгарский суд одобрил это решение. Недвижимость продалась в соответствии с требованиями закона и женщина получила свои деньги от продажи.

---

Это только несколько примеров, когда сделка по продаже недвижимости становится «нестандартной». Но в жизни бывают самые разные и зачастую непредвиденные обстоятельства. В сложных ситуациях юридическая помощь профессионалов будет не лишней.

Принудительный раздел недвижимости в Болгарии

Самые тяжелые случаи — это когда, например, при разводе не были урегулированы имущественные отношения. И из-за непреодолимых разногласий между бывшими супругами, невозможно предоставить необходимый для продажи недвижимости комплект документов. Тогда единственный возможный вариант — принудительный раздел. В общих чертах, при этой процедуре, один из совладельцев подает иск в суд. Если объект недвижимости один, а не несколько, и его невозможно разделить, то после решения суда, судебный исполнитель выносит недвижимость (предмет спора) на торги, а после продажи каждый совладелец получает причитающиеся ему деньги. Имейте в виду, что данная процедура очень сложная, длительная и дорогая. Подробнее об этом читайте здесь!

И в завершение…

Мой совет — что бы ни случилось, постарайтесь пожалуйста найти компромиссное решение и не доводить дело до суда. Это поможет вам сберечь нервы, время и деньги!