Как продать недвижимость в Болгарии, купленную в браке. Особенности при покупке и продаже.

Пришло время коснуться темы супружеской недвижимой собственности и рассказать об особенностях при её продаже. 

Иногда в моей практике приходится слышать такой вопрос: «могу ли я продать квартиру, купленную в браке, без согласия жены (мужа), если нотариальный акт оформлен только на моё имя?»  Отвечая коротко, скажу — НЕТ, не можете. А теперь давайте поговорим об этом подробнее…

Но сначала о покупке! Ведь чтобы что-то продать, сначала это «что-то» нужно купить 🙂

Нотариус_продать недвижимость в Болгарии

Покупка недвижимости в Болгарии в период законного брака

В Болгарии для покупки недвижимости согласие супруга/и не требуется. Но оформляя жильё в собственность, кроме нотариального акта, каждый покупатель заполняет и подписывает перед нотариусом декларацию, в которой указывает своё семейное положение.

Т.е, если на момент покупки вы состоите в законном браке, то в декларации так и пишете: „женат/замужем“. Также указываете дату заключения брака и ФИО супруги/супруга и пр. Эта декларация сохраняется в нотариальном деле вместе с другими документами по сделке.

Здесь важно отметить, что свидетельство о браке предъявлять не нужно, но за декларацию неверных данных заявитель несёт уголовную ответственность.

!!! Такая же декларация заполняется и при продаже недвижимости.

 

*В переводе с болгарского языка, название документа звучит так:

Декларация (заявление) о гражданстве и семейном положении по Ст.25, п.8 Закона о нотариусах и нотариальной деятельности (ЗННД)

* На болгарском языке стандартная декларация выглядит так:

Декларация по чл.25 от ЗННД

Важная особенность при покупке

По болгарскому закону, независимо от того, на кого из супругов оформляется недвижимость, второй супруг всё равно становится совладельцем с равными правами. А купленная в браке недвижимость является общей неделимой супружеской собственностью. Делимой она становится только после развода.

!!! В случаях, когда между супругами заключен брачный договор, собственность распределяется в соответствии с его условиями.

Необходимые документы и особенности при продаже недвижимости, купленной в браке

Если купить недвижимость можно и без согласия супруга, то на продажу необходимо согласие мужа/жены, выраженное в документальной форме.

Какие документы нужны от обоих супругов на сделке

Когда оба супруга желают продать свою болгарскую недвижимость — процедура стандартна и довольно проста, а перечень документов выглядит так:

  1. Действующий загранпаспорт
  2. Личное присутствие или доверенность на имя уполномоченного представителя
  3. Декларации (заявления) о гражданстве и семейном положении
  4. Декларации (заявления) об отсутствии задолженностей перед болгарским государством, подлежащих принудительному погашению (см. образец ниже!)
  5. Удостоверение об оценочной стоимости продаваемого объекта (болг. „данъчна оценка“)
  6. Кадастровая схема объекта (болг. „скица»)
  7. Нотариальный акт, подтверждающий право собственности

!!! Все документы по пунктам 1,2 и 3 должны быть надлежно заверены (у нотариуса или в консульской службе Болгарии) и сопровождаться легализированным переводом на болгарский язык. Документы, заверенные в странах, с которыми у Болгарии нет соглашения о правовой взаимопомощи, заверяются «Апостилем».

*Название декларации (заявления) об отсутствии задолженностей перед Болгарским государством (см. выше в п.4!), на русском языке звучит так:

ДЕКЛАРАЦИЯ (ЗАЯВЛЕНИЕ)

(при переоформлении или учреждении вещных прав на недвижимое имущество или наследственных прав, включающих недвижимое имущество,  включении недвижимого имущества или вещных прав на недвижимое имущество как неденежных вкладов в капитал компаний, вписывании ипотеки или особого залога)

ПО СТ. 264, П. 1 НАЛОГОВО-СТРАХОВОЧНОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РЕСПУБЛИКИ БОЛГАРИИ

*На болгарском языке стандартная декларация выглядит так:

Декларация по чл.264 ал.1 от ДОПК

Хорошо, когда продажа происходит по обоюдному согласию супругов. Но, к сожалению, в жизни не всегда все так гладко. Приведу лишь несколько примеров из личного опыта:

1) супруги официально состоят в законном браке, но не живут вместе уже почти 20 лет.

Документально развод не оформлен. Муж несколько лет назад купил недвижиость в Болгарии на своё имя и за свои деньги, а теперь хочет её продать. Соответственно ему необходимо согласие его официальной жены. Пришлось с ней связаться и объяснить ситуацию.

Предположим, что она бы не дала согласие на продажу. Тогда пришлось бы задействовать судебную процедуру, а до решения суда недвижимость была бы непродаваемой.

В нашем случае все закончилось хорошо, поскольку жена не имела никаких претензий и выдала мужу все необходимые документы. Он смог продать недвижимость и закрыть вопрос.

2) Супруги оформили развод, но ещё не разделили имущество.

Раздел нажитого в браке имущества в процессе. Супруги находятся в состоянии конфликта и общаются только через своих адвокатов. Но обоим срочно нужны деньги и возникает острая необходимость «избавиться» от болгарской недвижимости. Со мной связалась жена и изложила суть вопроса. Я ей объяснила, что необходимо для продажи. Поскольку они не общались, жена попросила меня связаться с ее бывшим мужем и разложить ему «все по полочкам». Что я и сделала. Признаюсь честно, было непросто убедить его, что по взаимному согласию можно все осуществить быстрее, проще и дешевле. Поразмыслив, он все-таки решил не артачиться.

В процессе поиска покупателей и до завершения сделки, супруги между собой не общались. При этом чётко выполняли инструкции мои и моих коллег. После продажи каждый получил свои деньги, а их покупатель стал счастливым владельцем апартамента в Болгарии.

3) Супруги оформили развод и раздел имущества.

В решении суда подробно описано, что кому причитается. Болгарская квартира, купленная в период брака, перешла в собственность жены. При продаже квартиры жена предоставила решение суда, надлежно заверенное и переведенное на болгарский язык. Болгарский суд одобрил это решение. Недвижимость продалась в соответствии с требованиями закона и женщина получила свои деньги от продажи.


Это только несколько примеров, когда сделка по продаже недвижимости становится «нестандартной». Но в жизни бывают самые разные и зачастую непредвиденные обстоятельства. В сложных ситуациях юридическая помощь профессионалов будет не лишней.

Принудительный раздел недвижимости в Болгарии

Самые тяжелые случаи — это когда, например, при разводе не были урегулированы имущественные отношения. И из-за непреодолимых разногласий между бывшими супругами, невозможно предоставить необходимый для продажи недвижимости комплект документов. Тогда единственный возможный вариант — принудительный раздел. В общих чертах, при этой процедуре, один из совладельцев подает иск в суд. Если объект недвижимости один, а не несколько, и его невозможно разделить, то после решения суда, судебный исполнитель выносит недвижимость (предмет спора) на торги, а после продажи каждый совладелец получает причитающиеся ему деньги. Имейте в виду, что данная процедура очень сложная, длительная и дорогая. Подробнее об этом читайте здесь!

И в завершение…

Мой совет — что бы ни случилось, постарайтесь пожалуйста найти компромиссное решение и не доводить дело до суда. Это поможет вам сберечь нервы, время и деньги! 

 

 

 

16 комментариев

    1. Здравствуйте, Татьяна

      В общем ДА, занимаемся. Но в каждом конкретном случае можем сказать после ознакомления с фирмой и документами по ней.

      Направьте вашу заявку нам по электронной почте, мы посмотрим информацию о фирме и вам ответим, опять же, по e-mail в ответ на ваше письмо.

      С уважением, Людмила

  1. Добрый день, у меня такая ситуация: я в 2010 году купила дом в Болгарии, и чтобы моим сыновьям давали долгосрочные визы, то я оформила на них по 5% , а себе 90%. На момент покупки мой старший сын был женат, но 2018 году он развелся и женился на другой. Имущество не делили, потому что она не дня не работала и не на что не претендовала, после второго брака у сына с бывшей супругой сложились с ложные отношения из-за разногласий в воспитании детей. Сейчас я хочу продать свой дом в Болгарии, но что делать с бывшей женой моего сына, не она не мои дети вообще не имеют отношению к дому, тем более сын женат уже на другой и с первой женой не общается. Так как быть?

    1. Здравствуйте, Светлана

      В вашей ситуации важно понимать, дом вы купили с земельным участком или это дом типа «таун хаус» в закрытом комплексе? Если дом покупался с земельным участком, то как оформлена собственность — на частное лицо/лица/ или на фирму (болгарское юр. лицо)? Если дом с замлёй оформлен на фирму, то в отношении имущества фирмы действует Коммерческий Закон (болг. Търговски Закон). В этом случае, надо смотреть фирменный учредительный договор (устав компании) — при каких условиях соучредители могут распоряжаться/продавать имущество компании…

      А если дом покупался без земли, на физ.лицо/лица/, то для продажи недвижимости, купленной в браке, необходимо официальное письменное согласие на продажу обоих супругов, так как такая недвижимость является общей супружеской собственностью (неделимой — в период действия брака, и делимой — после прекращения брака). В этом случае, вторая супруга вашего сына не имеет отношения к недвижимости, купленной мужем (вашим сыном) во время предыдущего брака, но без согласия первой супруги продать недвижимость нельзя — она должна подписать и нотариально заверить полный комплект документов на продажу, ровно такой же, как и все остальные собственники дома.

      С уважением, Людмила Шабанина

  2. Добрый день! Подскажите, такая ситуация: квартира в Болгарии была куплена в браке, оформлена на жену. Муж умер несколько лет назад, квартиру жена хочет продать. Какие документы потребуются?

    1. Здравствуйте, Анастасия

      Жене необходимо получить «свидетельство о праве на наследство по закону на имущество, расположенное за рубежом».
      Свидетельство о наследниках даёт наследникам право распоряжаться унаследованной недвижимостью, включительно и продавать.
      Подробнее о том, как вступить в наследство, можно прочитать здесь

      С уважением, Людмила Шабанина

  3. Добрый вечер

    Хочу продать апартаменты на Солнечном Берегу
    Сам могу приехать, но жена по состоянию здоровья приехать не может
    Где и как в России я могу оформить нотариальное согласие жены на продажунедвижимости
    Живем в г.Санкт-Петербург

    1. Здравствуйте, Николай

      Если у вас уже есть покупатель, то я (с моими коллегами) могу оказать вам помощь в подготовке документов для вашей супруги.
      Ей необходимо будет заверить у любого нотариуса в Санкт-Петербурге доверенность и три заявления (декларации) по установленной в Болгарии форме.
      Тексты этих необходимых для продажи недвижимости документов мы составим для вас в готовом виде на русском языке. Вашей супруге надо будет только их подписать и нотариально заверить. А вы уже приедете на сделку в Болгарию и привезёте с собой документами от вашей супруги.

      Если же покупателя у вас ещё нет, то лучше первым делом его найти, а уже потом готовить документы на продажу.
      С поиском покупателя я тоже могу и готова вам помочь! Я работаю в компании New Estate Bulgaria, мы занимаемся продажей вторичной недвижимости (от индивидуальных владельцев-продавцов) уже 15 лет. У нас огромный опыт и ресурс на рекламу. Разрекламируем ваш апартамент широко и международно, найдём для вас покупателя и организуем подготовку документов и полное сопровождение сделки под ключ — хоть с личным присутствием, хоть дистанционно!

      Свяжитесь пожалуйста со мной в удобное для вас время и я расскажу вам подробно пошаговую процедуру продажи вашего апартамента на Солнечном берегу и отвечу на все волнующие вас вопросы! Вся контактная информация указана здесь: телефон, WhatsApp, Viber, e-mail

      С уважением,
      Людмила Шабанина

  4. Здравствуйте, Людмила! Я являюсь женой гражданина Болгарии. Планирую продать свою квартиру в другой стране и приобрести апартаменты в Болгарии. Как нужно оформить эту покупку недвижимости, чтобы доказать, что эти апартаменты куплены на мои собственные средства от продажи квартиры и эта недвижимость не будет делиться между супругами в случае развода или смерти одного из супругов (в случае моей смерти — недвижимость отошла моим детям от первого брака).

    1. Здравствуйте, Светлана

      Вы можете заключить брачный договор и вписать его надлежащим образом в службе записей и регистраций в Болгарии.
      Только с помощью брачного договора можно урегулировать все имущественные вопросы между законными супругами.

      С уважением, Людмила

      1. Здравствуйте, Людмила! Благодарю за совет! Видимо, действительно необходим брачный договор.
        С уважением, Светлана.

  5. Людмила,здравствуйте. В 2017 году мой муж купил дом в Габрово, сейчас мы в стадии развода после 26 летнего брака и муж отрицает в суде факт покупки этого дома. Документов на покупку у меня нет, как и где я могу получить такой документ? Зараннее благодарю. Эдит

    1. Здравствуйте, Эдит

      Актуальные справки и выписки по объекту недвижимости можно заказать и получить в службе регистраций (на болгарском: Служба по вписванията) в Габрово. Вероятно, что Ваш дом куплен вместе с земельным участком. Скорее всего, земля (отдельно или вместе с домом) оформлена на болгарское юридическое лицо (на имя фирмы, принадлежащей Вашему супругу). По закону, иностранные граждане не могут покупать землю на себя, как на частноое (физ.) лицо, а только на фирму. Но не имея информации о том, как именно оформлена недвижимость в собственность, я не могу описать алгоритм Ваших действий.
      Могу только ответить на Ваш вопрос — получить информацию (справки, выписки и пр.) Вы можете лично или через уполномоченное лицо (или адвоката) в Габрово.

      С уважением, Людмила

  6. ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В бОЛГАРИИ МУЖУ БЫЛ ОФОРМЛЕН БУЛСТАТ, ПРИ ПРОДАЖЕ, ФИРМА готовящая документы к сделке, говорит,что нужно оформить булстат и на жену, иначе могут быть проблемы по сделке. Правда ли это? И для чего нужно делать его по истечении 10лет после покупки недвижимости

    1. Здравствуйте, Ирина

      БУЛСТАТ — это номер, кототрый выдаётся иностранным гражданам — владельцам недвижимости, при регистрации в агентстве БУЛСТАТ (Болгарская Статистика).
      Регистрация по БУЛСТАТ обязательна для всех собственников недвижимости (иностранцев).
      Если апартамент был куплен в браке, то оба супруга являются равноправными владельцами недвижимости, а сама недвижимость — общей супружеской собственностью. Также, оба супруга становятся налогоплательщиками по данной недвижимости.
      При продаже готовится комплект документов как от супруга, так и от супруги. Поэтому, если при покупке супруга не была зарегистрирована в агентстве БУЛСТАТ, то для продажи это надо сделать (перед сделкой).

      С уважением, Людмила

Оставить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *