Если вы хотите выгодно инвестировать в недвижимость на морских или горнолыжных курортах Болгарии, избегайте эмоций при выборе объекта. Руководствуйтесь холодным разумом и внимательно считайте цифры!
7 важных советов при покупке жилья для сдачи в аренду
1. ХОРОШО ИССЛЕДУЙТЕ РЫНОК АРЕНДЫ В КУРОРТНЫХ РАЙОНАХ
Чтобы потом не разочароваться, не стоит беспрекословно верить рассказам друзей и тешить себя иллюзиями. Изучите реальные цены на недвижимость подобную той которую вы хотите купить, на сайтах посуточной аренды: www.airbnb.com , booking.com , arendoo.com и т.д.
2. СКАЛЬКУЛИРУЙТЕ БЮДЖЕТ НА РЕКЛАМУ
Распространенная ошибка среди покупателей в том, что они рассчитывают на своих приятелей и знакомых, как на потенциальных арендаторов. На самом деле, добиться оптимальной заполняемости и хороших цен без рекламы на серьёзных сайтах и популярных ресурсах невозможно. А реклама, как известно, стоит недёшево. Например, комиссия www.airbnb.com колеблется от 12% до 17%, booking.com обычно взимает 15% с каждой резервации, а платформа аrendoo.com работает не меньше, чем на 10% за бронь.
3. ПОДСЧИТАЙТЕ СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ
Вряд ли вы сможете обойтись без человека или фирмы, которые будут заботиться о вашей недвижимости. Заселение/выселение арендаторов, уборка, стирка/смена постельного белья – всё это тоже стоит немалых денег.
4. УТОЧНИТЕ СТОИМОСТЬ ГОДОВОЙ «ТАКСЫ ПОДДЕРЖКИ»
Покупая квартиру в комплексе с закрытой территорией, бассейном, СПА и прочей инфраструктурой, узнайте стоимость «таксы поддержки». Выясните, что за компания занимается поддержкой и управлением и насколько хорошо она это делает.
5. НЕ ЗАБУДЬТЕ УЧЕСТЬ КОММУНАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ
Иногда счета за коммуналку
могут стать весьма неприятным сюрпризом. А именно, использование кондиционера
для охлаждения квартиры на верхнем этаже в летнее время или отопление жилья на
горнолыжном курорте зимой может
привести к высоким счетам за электроэнергию.
6. УЗНАЙТЕ, ВО СКОЛЬКО ОБОЙДУТСЯ НАЛОГИ
Помимо таксы поддержки, каждый собственник недвижимости в Болгарии обязан платить муниципальный налог на саму недвижимость и таксу за вывоз мусора. Стоимость налога определяется местными властями и зависит от местоположения объекта и его параметров.
Налог на прибыль от сдачи недвижимости в аренду в Болгарии составляет 10%. При этом из суммы прибыли вычитается 10% на нормативно признанные расходы.
7. ПРИКИНЬТЕ ЗАТРАТЫ НА ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ И СЛУЧАЙНЫЕ РАСХОДЫ
Любое имущество, а тем более недвижимую и движимую собственность, которую вы собираетесь сдавать в аренду – желательно застраховать. Стоимость страховки, а также внезапные расходы на мелкие и освежающие ремонты тоже необходимо принимать во внимание при расчётах возврата инвестиции.
__________________________________________________________________________
Из всего вышесказанного можно сделать два основных вывода:
1. Не мечтайте разбогатеть на сдаче апартамента в курортном районе – не получится.
2. При верных расчётах и грамотной организации процесса, вполне реально добиться возврата инвестиций 2-4% годовых.
___________________________________________________________________________
В качестве примера предлагаю рассмотреть расчеты по двум объектам курортной недвижимости у моря и в горах: студия на Солнечном Берегу и апартамент с 1 спальней в Банско
Студия 31 м2 в комплексе „Rainbow 2“ на Солнечном берегу
Цена студии: 15000 Евро
Расходы по переоформлению права собственности: 1140 Евро
Общая стоимость инвестиции: 16140 Евро
Стоимость аренды: 30 Евро/ночь
Оптимальная заполняемость 65 ночей в летний сезон
Общий доход: 1950 Евро
Приблизительные затраты
Такса поддержки: 372 евро в год
Вода/электричество: 200 Евро/сезон
Обслуживание – заселение/выселение, уборка и пр.: 585 Евро (примерно 30% от дохода)
Муниципальный налог на недвижимость и вывоз мусора: 75 Евро/год
Страховка: 100 евро/год
Мелкие ремонты: 100 евро
Общая сумма затрат: 1432 Евро в год
Чистая прибыль: 518 Евро в сезон
Итого, возврат инвестиции: 3,2 % годовых
______________________________________________________________________________
Апартамент 76 м2 с 1 спальней в комплексе „Cedar lodge 4“ в Банско
Цена апартамента: 25000 Евро
Расходы по переоформлению права собственности: 1420 Евро
Общая стоимость инвестиции: 26420 Евро
Цена аренды: 50 Евро/ночь
Оптимальная заполняемость 55 ночей в зимний сезон
Общий доход: 2750 Евро
Приблизительные затраты
Такса поддержки: 560 Евро в год (вода включена в таксу поддержки)
Электричество: 400 Евро/сезон
Обслуживание – заселение/выселение, уборка и пр.: 500 Евро (10 уборок Х 40 Евро + 100 Евро в год такса за управление)
Муниципальный налог на недвижимость и вывоз мусора: 70 Евро/год
Страховка: 130 Евро/год
Мелкие ремонты: 100 евро
Общая сумма затрат: 1760 Евро в год
Чистая прибыль: 990 Евро в сезон
Итого, возврат инвестиции: 3,7 % годовых
