Как открыть счёт в болгарском банке? Взаиморасчёты при сделках с недвижимостью в Болгарии. Проблемы и решения

Наряду с многочисленными вопросами, возникающими у продавцов и покупателей недвижимости в Болгарии – как купить?, как продать?, как проверить юридическую чистоту объекта?, можно ли оформить сделку дистанционно, онлайн? и пр., есть ещё один важный вопрос, который всегда волнует и тех и других участников процедуры купли-продажи, а именно: „КАК НАМ МЕЖДУ СОБОЙ РАСПЛАТИТЬСЯ?“.

Покупатели спрашивают: „как я могу заплатить цену за приобретаемый в собственность апартамент (дом)?“, а продавцы задаются вопросом: „как я получу деньги при продаже апартамента (дома) и передаче права собственности покупателю?“.

Эти вопросы порождают и другие, как например:

  • Возможна ли оплата недвижимости наличными?
  • Как открыть счёт в болгарском банке?
  • Должна ли оплата за покупаемую недвижимость проходить только через болгарский банк или можно сделать перевод на банковский счёт продавца в другой стране?
  • Кто должен платить комиссию банка? Банковские таксы – за счёт покупателя или за счёт продавца недвижимости?
  • Кто, как и когда оплачивает таксы нотариуса, налог за покупку недвижимости и прочие расходы по переоформлению права собственности?
  • Можно ли получить кредит (на покупку недвижимости) в болгарском банке? И т.д.

Как видите, «денежных» вопросов, немало и все они вполне резонные. Поэтому, имеет смысл уделить этой теме особое внимание.

Итак, обо всём по порядку…

ВОЗМОЖНА ЛИ ОПЛАТА НЕДВИЖИМОСТИ НАЛИЧНЫМИ?

Нет, в Болгарии, оплата недвижимости наличными невозможна, если цена недвижимости не ниже 10000 левов (или 5000 евро). Если цена объекта недвижимости дороже 5000 евро, то оплата при сделке должна осуществиться единственно и только через банк! Оплата наличными незаконна и такая сделка будет недействительной. К тому же, подписывая нотариальный акт купли-продажи, и продавец, и покупатель обязательно декларируют, что сумма, указанная в нотариальном акте является действительной продажной ценой объекта недвижимости (предмета сделки).

Болгарский Закон о нотариате и нотариальной деятельности гласит:

При совершении возмездных сделок, устанавливающих, передающих, изменяющих или прекращающих вещные права на недвижимое имущество, участники нотариального процесса в нотариальном акте заявляют, что указанная в нём сумма является фактически согласованным платежом по сделке.

Ст.25, п.9 Закона о нотариате и нотариальной деятельности Республики Болгарии (обнародовано в Государственном вестнике № 41 за 2011 год, в силе с 01.07.2011г.)

Следующий пункт того же закона гласит:

Платежи по п. 9 на общую сумму более 10000 левов должны быть переведены или на специальный банковский счёт нотариуса или на банковский счёт в банке, выбранном сторонами.

Ст.25, п.10 Закона о нотариате и нотариальной деятельности Республики Болгарии (обнародовано в Государственном вестнике № 41 за 2011 год, в силе с 01.07.2011г.)

КАК ОТКРЫТЬ СЧЁТ В БОЛГАРСКОМ БАНКЕ?

Печальный факт, но в последние годы болгарские банки очень неохотно открывают счета нерезидентам Болгарии. Тем иностранным гражданам, у которых нет недвижимости в Болгарии (и соответственно нет привязки к адресу), в открытии счёта сразу отказывают. Даже не принимают документы для рассмотрения.

Приведу совсем свежий пример:

Клиенты нашей компании, семья из 3х человек, граждане Беларуси, приехали в Болгарию с целью покупки апартамента в Банско. Они привезли с собой необходимую для покупки сумму (по 10000 Долларов США на человека, что допустимо вывозить/ввозить через границу не декларируя). Их идея была в том, чтобы открыть в болгарском банке счёт на имя одного из них и внести на этот счёт наличные деньги, а потом, при сделке, перевести сумму со этого своего счёта на счёт продавца. Мы с ними обошли 5-6 банков и во всех (под разными предлогами) получили отказ. В итоге, им пришлось оплачивать через онлайн-банкинг со своих счетов в белорусском банке. И только после того, как у них появился собственный апартамент и адрес в Болгарии, болгарский банк дал им добро на открытие счёта.

Иностранным гражданам (и нерезидентам), у которых есть недвижимость в Болгарии, некоторые банки счета открывают, но процедура по открытию счёта стала намного сложнее, чем это было 3-4 года назад. Если раньше иностранные граждане могли в течение 1-2 часов открыть счёт в болгарском банке (не только лично, но через уполномоченного представителя — по доверенности), то теперь подать документы на рассмотрение можно только лично. При этом, не все банки рассматривают документы бесплатно. Некоторые взимают таксу за рассмотрение документов (такса невозвратная, её размер определяется самим банком). Принявший документы банковский офис пересылает их на рассмотрение в главный офис соответствующего банка. Документы рассматриваются в течение 2-3 рабочих дней или более, в зависимости от банка, после чего заявителю дают ответ – ДА или НЕТ. В случае положительного ответа, человек (иностранный гражданин, нерезидент Болгарии) может открыть счёт на своё имя.

ДОЛЖНА ЛИ ОПЛАТА ЗА ПОКУПАЕМУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ОСУЩЕСТВЛЯТЬСЯ ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ БОЛГАРСКИЙ БАНК ИЛИ МОЖНО ПЕРЕВЕСТИ ПРОДАВЦУ ДЕНЬГИ НА БАНКОВСКИЙ СЧЁТ В ДРУГОЙ СТРАНЕ?

Оплата может быть осуществлена покупателем недвижимости на любой банковский счёт продавца — как в Болгарии, так и за рубежом. Важно, чтобы оплата прошла через банк. При сделке, покупатель подтверждает нотариусу, что оплатил недвижимость (можно приложить платёжный документ к остальным документам по сделке), а продавец подтверждает, что получил оплату. Если у продавца недвижимости вообще нет собственного банковского счёта (в моей практике иногда такое встречается, если, например, продавец пожилого возраста и не желает открывать на своё имя банковский счёт), то оплата может быть произведена на банковский счёт другого лица (родственник, сын, дочь и т.д.). В любом случае, покупателю следует указывать в назначении платежа номер приобретаемого апартамента, его кадастровый идентификатор и ФИО продавца. Оплата может быть произведена как до подписания сделки у нотариуса (на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости), так и в день самой сделки. В случаях покупки недвижимости гражданином Болгарии в кредит, банки переводят деньги продавцу в течение 2-3 недель с момента регистрации сделки в имущественном реестре (таких сделок в 2021 году было довольно много). Сроки и способ оплаты согласовываются между сторонами по сделке (покупателем и продавцом) и описываются в нотариальном акте купли-продажи недвижимого имущества. Во избежание недоразумений с «плавающим» курсом валют разных стран, на практике, при международных сделках с недвижимостью в Болгарии, цену принято фиксировать в Евро. То есть, независимо, в какой валюте оплачивает недвижимость покупатель (болгарские левы, доллары, рубли и пр.) и в какой валюте открыт банковский счёт у продавца (в Евро, рублях, долларах и пр.), цена недвижимости фиксируется в Евро.

* Примечание: в Болгарии, с 1 июля 1997 года, действует, так называемый, «валютный борд» или «валютный совет» — режим денежно-кредитной политики, при котором болгарский Лев привязан к Евро, поэтому курс BGN / EUR всегда одинаков: 1 Евро = 1,95 Лв.

КТО ДОЛЖЕН ПЛАТИТЬ КОМИССИЮ БАНКА? БАНКОВСКИЕ ТАКСЫ ЗА ПЕРЕВОД ДЕНЕГ — ЗА СЧЁТ ПОКУПАТЕЛЯ ИЛИ ПРОДАВЦА НЕДВИЖИМОСТИ?

За чей счёт банковская комиссия — это вопрос договорённостей сторон по сделке. В разных ситуациях банковская такса тоже различная. Например, если у продавца и у покупателя счета открыты в одном и том же болгарском банке, то такса за внутрибанковский перевод будет значительно дешевле, чем при переводе между разными банками в Болгарии или в другой стране. Если же счета у продавца и покупателя в разных банках и странах, то на практике, расходы за перевод денег принято делить между собой. Например: если покупатель — болгарин, а продавец — россиянин, и покупатель переводит деньги со своего болгарского счёта на указанный продавцом счёт в российском банке, то покупатель оплачивает таксу за международный валютный перевод «SWIFT» болгарскому банку, а продавец берёт на себя таксу российского банка (и банка корреспондента, если платёж проходит через посреднический банк). Но, опять же, как упоминалось выше — всё это вопрос договорённостей между покупателем и продавцом. Покупатель, конечно же, может взять на себя полностью все расходы по переводу денег, особенно, если он сильно заинтересован в покупке данной недвижимости и её цена кажется ему выгодной. И наоборот, продавец может согласиться покрыть полностью или частично расходы по получению денег на свой счёт в зарубежном банке, если он доволен продажной ценой недвижимости.

* Примечание: здесь стоит отметить, что болгарские банки не связаны с банками за пределами Евросоюза. Российские граждане часто заблуждаются, думая, что если у них открыт счёт, например, в Райфайзен банке в России, то это то же самое, что и Райфайзен банк в Болгарии, а соответственно и такса за перевод денег будет минимальной, как при внутрибанковом переводе. Но это не так! Болгарский Райфайзен банк никак не звязан с российским Райфайзен банком — это две совершенно разные (отдельные) организации, хоть и с одинаковым названием.

КТО, КАК И КОГДА ОПЛАЧИВАЕТ ТАКСЫ НОТАРИУСА, НАЛОГ ЗА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРОЧИЕ РАСХОДЫ ПО ПЕРЕОФОРМЛЕНИЮ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ?

Помимо цены недвижимости, есть и другие, дополнительные расходы при сделке, которые необходимо учитывать — нотариальные таксы, налог за покупку недвижимости, такса за регистрацию сделки в имущественном реестре и прочие расходы, связанные с покупкой недвижимости. Эти таксы, налог, гос.пошлины и пр. оплачиваются нотариусу при подписании нотариального акта купли-продажи. Сумма, как правило, передаётся в кассу нотариальной конторы. Затем, нотариус, регистрируя сделку, вносит все эти таксы на соответствующие банковские счета, а после регистрации, передаёт готовые, заверенные экземпляры нотариальных актов сторонам по сделке (покупателю и продавцу) вместе с квитанциями об оплате всех такс и налога. Кто оплачивает эти расходы — тоже вопрос договорённостей между покупателем и продавцом. При сделках с курортной недвижимостью, обычно, расходы по переоформлению права собственности берёт на себя покупатель. Но, если стороны согласны эти расходы разделить между собой, то это возможно.

*Примечание: стоимость нотариальных такс и налога на покупку недвижимости начисляется на базе или продажной цены объекта, или его государственной оценочной (налоговой) стоимости. За основу берётся та цена, которая выше. Стоимость местного (муниципального) налога за покупку недвижимости определяется муниципальными влястями. В общем, все дополнительные расходы по переоформлению права собственности на недвижимость, обходятся приблизительно в 5-6% (+-) от цены недвижимости (реальной продажной цены или гос. оценочной стоимости объекта).

МОЖНО ЛИ ПОЛУЧИТЬ КРЕДИТ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ?

В последние несколько лет болгарские банки охотно финансируют покупку недвижимости как в крупных городах Болгарии, так и на курортах. Но ипотечные кредиты банки выдают только болгарским гражданам (физ. и юр. лицам) или резидентам страны. Иностранцам и нерезидентам Болгарии, болгарские банки кредиты не выдают. Поэтому, если вы решили купить недвижимость в Болгарии, но у вас нет болгарского гражданства (или статуса ПМЖ) и нет регулярных доходов на территории Болгарии, то на получение кредита в болгарских банках рассчитывать не сто́ит. Решить проблему с финансированием можно с помощью банка той страны, гражданином или резидентом которой вы являетесь.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы:

  1. Оплата при сделках купли-продажи недвижимости в Болгарии должна осуществляться только через банк (болгарский или зарубежный). Оплата наличными, под расписку и пр. — незаконна (такая сделка будет ничтожной).
  2. В настоящее время, болгарские банки не открывают счета иностранным гражданам (нерезидентам). Некоторые банки делают исключение и открывают счета владельцам недвижимости в Болгарии. В этом случае, наличие нотариального акта о собственности и болгарского адреса — одни из обязательных условий для подачи документов на открытие счёта.
  3. Нотариальные таксы и расходы по переоформлению права собственности на недвижимость оплачиваются нотариусу, у которого осуществляется сделка. Нотариус, регистрируя сделку, вносит таксы на соответствующие банковские счета и выдаёт оплатившей стороне квитанции, подтверждающие оплату.
  4. В настоящее время, болгарские банки не выдают иностранным гражданам (нерезидентам) кредиты на покупку недвижимости в Болгарии. При этом, охотно финансируют болгар, что в последние два года и является одной из причин повышенного интереса со стороны болгарских граждан к недвижимости как на родных курортах, так и в крупных городах Болгарии.

Если у вас возникают дополнительные вопросы, связанные с недвижимостью в Болгарии, вы можете задавать их прямо в комментариях или связаться со мной удобным для вас способом!

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *